賃貸経営を行う場合、個人事業主として運営する方法と、法人化して経営する方法があります。また、はじめは個人として運営していたものの、扱う物件が増えてきたタイミングで法人化を検討するケースも多く見られます。賃貸経営を法人化して行うことで、税務的には次のようなメリット・デメリットがあります。
賃貸経営における法人化のメリット
メリット① 高所得者は税率が下がる
まず、税金の仕組みについて個人と法人で大きな違いがあります。
個人事業の場合、儲けに対して所得税を支払う必要がありますが、所得税の税率は累進課税を採用していることから、所得が高くなればなるほど税率が高くなっていきます。
一方、法人税率は所得税とは異なり基本的に上限が一定に定められています。したがって、高所得者ほど、法人化のメリットが大きくなります。
メリット② 役員報酬により所得を分散できる
個人事業主は、自分に対して給料を支払うという概念がありませんので、当然ながら個人事業の経費に自分の人件費を計上することはできません。
一方、法人の場合、自分が役員に就任すれば役員報酬という形で給料を支払うことが可能となります。役員報酬は、所得税計算上は給与所得に分類されます。給与には、給与所得控除が認められていることから、この控除を使って税負担を軽くすることができます。さらに、役員に自分だけでなく配偶者等を就任させることで、より所得の分散が可能になり節税効果が高まります。
メリット③ 経費の幅が広くなる
一般的に、個人事業主として活動する場合の経費より、法人を設立して活動したほうが経費として認められる額が大きくなります。特に、個人事業の不動産所得においては、経費として計上できるものが限定されており、結果として利益が多額に出てしまう、ということがよく起こります。
法人化して経費の幅を広げることにより利益を圧縮し、節税が可能となります。
メリット④ 消費税の免税事業者を活用できる
消費税については、法人設立後2年間は（一部例外はありますが）納税義務が免除される、という規程があります。納税義務が免除されている間は、消費税の申告・納付をする必要がありません。
なお、消費税の免税事業者となることが常に有利とは限らない点には注意が必要です。どのようなケースで有利・不利となるかについては、詳細なシミュレーションと専門的な判断が必要です。
賃貸経営における法人化のデメリット
ここまでは法人化した場合のメリットを見てきましたが、次はデメリットについてまとめます。
デメリット① 法人設立の初期費用がかかる
会社を新規に設立するためには、様々な初期費用がかかります。代表的なものが、登録免許税や手数料、司法書士への報酬です。株式会社を新規に設立する場合、概ね30万円弱が初期費用の相場となっています。
ちなみに、会社を設立する際に費用がかかるのは当然ですが、会社をたたむときにも一定の費用がかかります。したがって、いったん法人化してしまうと簡単に辞めることができません。その点、個人事業主として開業する場合は、法人のような詳細な手続きや費用はほとんど必要ありません。個人事業の廃業のときにも簡単に廃業することができます。
デメリット② 決算や確定申告が難しい
個人と法人の経理処理を比較すると、法人のほうが難しくなります。特に、決算のタイミングで作成する貸借対照表や損益計算書などの決算書や確定申告書などがその典型例です。
個人事業主の場合、税務署での相談体制も手厚くなっており、自分で確定申告を行っている人も多くいますが、法人の場合はそうはいきません。法人の確定申告書にはさまざまな別表と呼ばれる書類があり、それぞれが関連し合ってひとつの確定申告書が出来上がる形になっています。経理や税務の経験がない場合、白紙の状態から正しい確定申告書を完成させることは困難です。
デメリット③ 会社運営に最低限の費用がかかる
上記デメリット②と関連しますが、会社を存続させていくためには、きちんと経理を行い、1年に1回、確定申告を行わなければなりません。そのため、多くの場合、税理士と契約することになります。法人化して経営していこうと考える場合、社長自身で経理や確定申告の作業を行うのは現実的ではなく、その時間や作業の手間を考えれば、税理士に依頼するほうがメリットが大きくなります。
また、経理を行うためには会計ソフトや税務申告ソフトを導入することになりますが、個人事業主向けの会計ソフトは非常に安価なものが市販されているのに対し、法人向けのものはそれよりも高額になっています。
デメリット④ 赤字でもかかる税金がある
個人でも法人でも、1年に1回、確定申告することに変わりはありませんが、個人の場合は儲けが出ていない、つまり赤字となった場合には所得税は発生しません。
一方で、法人経営で赤字となった場合、法人税は発生しないものの、住民税の均等割というものが発生します。この住民税均等割は、どんなに赤字額が大きくても一定額を納めなければなりません。納める金額は、会社の資本金等の額と従業員数に応じて固定額が定められています。
デメリット⑤ 社会保険の加入義務が生じる
法人化すると、会社で働く人が社長ひとりであったとしても、役員報酬を支払う限り、社会保険に加入しなければなりません。通常、賃貸経営において法人化するケースでは、まとまった額の役員報酬を払うことで節税効果を高めることを目的とするため、必然的に社会保険への加入が必須となります。
まとめ
賃貸経営を行う際の法人化のメリット・デメリットをまとめました。基本的には、収益の規模が大きくなるほど法人化したほうが有利となるケースが多くなります。個人事業から法人化する場合には、そのタイミングをいつにするかでコストや納税額が変わってきますので、十分なシミュレーションが重要となります。
